6-meer-opbrengsten

Bij de profit organisaties gaat de eerste aandacht altijd naar de opbrengsten kant. Bij de woning corporaties zijn de kosten beter te beïnvloeden dan de opbrengsten. Na in een serie artikelen te hebben stilgestaan bij de kosten, wordt het nu dus hoog tijd om stil te staan bij de opbrengsten.

Huur

De huur gewoon verhogen gaat tegen ons gevoel in. Nu kun je gewoon het onderwerp terzijde schuiven als onbespreekbaar. Alternatief is om iets gedetailleerder of genuanceerder te kijken naar de huren. Bij sommige volkshuisvesters zie je de ontwikkeling dat alle huurwoningen worden aangeboden tegen een tweetal huurprijzen. En dan dringt de vraag zich op, of het redelijk is dat een grote nieuwbouw woning tegen dezelfde huur wordt aangeboden als een oud klein appartementje. Als zich de mogelijkheid voordoet, is het zinvol om in de huur meer spreiding te brengen. Omdat het eerlijker is. Daarnaast wordt de huurder meer keuze geboden, waar nu niet zo veel te kiezen valt. En omdat daardoor ook huren kunnen worden verlaagd! Niet een financieel argument natuurlijk, maar in de eerste plaats zijn we volkshuisvesters, toch?

Servicekosten

Bij sommige corporaties zie je een worsteling met de servicekosten. Je kunt het toch niet maken om zo veel in rekening te brengen? Maar als je als corporatie een deel van die kosten voor je eigen rekening neemt zullen die kosten op een andere plaats moeten worden verrekend en je kunt het toch niet maken dat de andere huurders die rekening betalen? Een eerlijke verdeling duurt het langst.


Hoe goedkoop kan het?

Stel dat u eens out-of-the-box wilt denken. Neem dan eens het laatste nieuwbouw project als voorbeeld. De kans is groot dat is gerekend met een levensduur van 50 jaar. Stel dat we de aanvangshuur nu met honderd euro verhogen, gewoon als gedachten experiment. En dan twintig jaar later de huur bij mutatie met tweehonderd euro te verlagen. Grote kans dat dit financieel voordeliger uitpakt.
En als u nu enthousiast wordt over het idee, maar bezorgt bent over de ontwikkeling van de bedrijfswaarde? Neem een complex dat nu twintig jaar oud is en wat moeilijk verhuurd. Verlaag daar de huur met honderd euro en reken die honderd euro extra voor de nieuwbouwwoning. Grote kans dat beide objecten snel zijn verhuurd en de huurders heel tevreden zijn!

Vergoedingen

Als wordt gekeken naar de mogelijkheden, zijn die veelal groter dan gedacht. De ontwikkeling van de laatste jaren is het aanbieden van service contracten aan huurders, zodat de kosten eerlijker worden verdeeld. Zo zijn er echt meer oplossingen. Daardoor zou dit artikel zijn doel voorbij schieten. Maar ga eens buurten bij collega’s. Twee weten meer dan één!
 

Verkoop

Over het verkopen van het vastgoed is veel te zeggen. Daar komen we de volgende keer zeker op terug!
 

Logica brengt je van A naar B, verbeelding brengt je overal
(Albert Einstein)

Geactiveerde productie

Het klinkt natuurlijk geweldig. De kosten activeren omdat het een investering is voor de toekomst. En voor de kengetallen is het ook goed. Allemaal winstpunten. En nogal eens is het de vraag of de investering ook rendement op gaat leveren. Laten we als voorbeeld kijken naar de voorbereiding van de nieuwbouw. In de commerciële nieuwbouw is het logisch om de kosten te activeren, want deze investeringen zijn bedoeld om geld op te leveren. Een sociale huurwoning heeft meestal een onrendabele top, waardoor de kosten van de voorbereiding niet terug worden verdiend. Als je kijkt naar de kasstromen, is het geld uitgegeven en komt het meestal niet terug. Mijn conclusie is dat het activeren van kosten een goed gevoel op levert, maar niet meer dan dat.

Overig

Corporaties hebben de unieke vaardigheid om sociaal vastgoed te beheren. Een heel andere insteek – als voorbeeld – is om deze vaardigheid aan andere partijen aan te bieden, wat de laatste tijd steeds vaker gebeurt. Het moeilijke daarvan is dat de corporaties die competenties als heel gewoon ervaren. Als je kijkt naar de kosten per woning die een sommige zorgorganisaties maken, ligt hier een wereld van kansen.

Uw belang

Uiteindelijk wilt u de veranderingen bijblijven of zelfs voor blijven. Ook wilt u meer betrokkenheid van uw stakeholders. Daarnaast wil u in control zijn en in control blijven! En tot slot: een effectiever en efficiënter bedrijfsvoering is altijd welkom. En dat in combinatie met een betere sturing op het geheel.

Is het op te lossen?

Als nuchter wordt gekeken naar de opbrengsten van uw organisatie, is er vrijwel altijd ruimte voor groei. Plan gewoon eens een brainstorm sessie in om de boven genoemde ideeën te bespreken. De makkelijkste reactie is natuurlijk ‘dat werkt bij ons niet’ of de veel gehoorde ‘dat doen we al’. Maar daar neemt u natuurlijk geen genoegen mee.

Wat te doen?

In de komende blogs diep ik het onderwerp bedrijfsvoering verder voor u uit. De eenvoudigste manier is om uw email adres achter te laten, dan krijgt u dit vanzelf in de mailbox! Hebt u meer haast, zoekt u meer diepgang of wilt u een specifieke vraag beantwoord hebben? Stuur gerust een mailtje naar mail@ArieStapper.nl of bel mij op 06 – 19 344 555 om een afspraak te maken!

Hjalmar Snoep, DGA, HTML 5
“Arie heeft me als ondernemer geholpen de mogelijkheden te zien en er ook in te geloven. Ik was op dat moment niet erg content in het bedrijf (BV) waar ik medeoprichter van was. Zijn advies maakte me duidelijk wat het probleem was en met een simpel rekensommetje, hoe eenvoudig de oplossing kon zijn. Het knappe vond ik, dat Arie ondanks dat hij niks weet van branded online games, hij mij zo specifiek advies kon geven.”

Over Arie Stapper

CFO / bestuurder a.i. met oog voor strategische kansen

arie 1
Innovatieve daadkrachtige CFO / bestuurder die organisaties een nieuwe impuls kan geven. Kent de corporatiebranche zeer goed, weet wat de trends zijn en welke strategische vraagstukken er spelen. Realiseert rendementsverbetering, efficiency en maatschappelijk draagvlak. Neemt mensen op inspirerende wijze mee in de beweging die de organisatie moet maken. Zijn brede ervaring maakt dat hij tevens goed in staat is breder in te steken dan de cijfers.

Ik kan u helpen met het optimaliseren van de bedrijfsvoering van uw organisatie, of het nu gaat om meer efficiëntie of een hogere effectiviteit, of dat u meer sturing wilt of beter in control blijven, of u de veranderingen voor wilt blijven of droomt van meer betrokkenheid van uw stakeholders!

Wil u meer weten? Stuur gerust een berichtje naar mail@ArieStapper.nl  
of bel mij op 06 – 19 344 555.

De pessimist klaagt over de wind,
de optimist verwacht dat de wind draait
en de realist stelt de zeilen bij.

(onbekend)

Tagged with →