huisjes van briefpapier

Als er geld moet worden bespaard, is het logisch om eens goed naar de kosten van onderhoud te kijken. Het gaat elk jaar weer om veel geld. En laten we wel wezen, veel van het uitgegeven geld zie je niet.

En als je het niet uitgeeft, hoor je eigenlijk ook niet zoveel. Als je het slim aanpakt tenminste. Maar ja, wat is nu echt slim, vraagt u zich misschien af.

 

Dagelijks onderhoud

Misschien herkent u het wel. Elke dag weer komen de meldingen binnen dat de techniek niet meer is wat het geweest is. Soms dat een dak wat lekt, dan weer een ruit die is gesneuveld. Soms een kraan die geen water geeft of een verwarming die geen warmte geeft. En als u de klachten afhandeling digitaal hebt geregeld, gaat het repareren vanzelf natuurlijk. Mooi geregeld.

Maar ja, kort na meldingen, rollen er stapels facturen binnen, ook vanzelf. En wat betreft de meldingen is het inderdaad een kwestie van goed organiseren. Wat betreft de oorzaken en het ‘stroomlijnen’ van de kosten is er veelal iets meer werk aan de winkel. Want hoe te zorgen dat er geen ‘correctief’ onderhoud meer nodig is. Dat is op zijn tijd toch een lastig onderwerp.

 

Mutatie onderhoud

Minstens zo boeiend is het verschijnsel van onderhoud bij mutatie. Een klant heeft er jaren gewoond. Zich altijd keurig gedragen, maar het huis is totaal uitgeleefd. Er is gewoon dertig jaar lang niets aan gedaan, aan die binnenkant. En ook de keuken, badkamer en toilet zijn niet meer van deze tijd. Adverteren met een authentieke keuken en badkamer klinkt leuk, maar de huidige jeugd zit meestal niet meer te wachten op een knusse bedstee.

En ongetwijfeld kent u de situatie, dat het huis helemaal is opgeknapt en een jaar later moet worden ontruimt wegens het niet betalen van de huur. En dat tot grote verbazing (en boosheid!) moet constateren dat het werk van vorig jaar ongeveer overgedaan kan worden. De kosten kunnen dan aan de Noorderzon worden gedeclareerd.

Het is wel de vraag of het verstandig is om pas na 30 jaar weer achter de voordeur te kijken. En het is natuurlijk ook de vraag of het vervangen van een keuken van 30 jaar oud komt door de mutatie of door de ‘leeftijd’. En dat brengt gelijk het volgende punt onder de aandacht.

 

Planmatig onderhoud

 Boeiend om te zien hoe verschillende corporaties heel verschillend omgaan met P.O. Als interim manager mag ik in de keuken kijken en dan zie je al die verschillen. En iedereen heeft een heel goede reden om het op zijn manier te doen. Ook met heel verschillend resultaat. Want wanneer ga je iets vervangen? Als het aan de datum is? Of als het technisch versleten is? Of als de bewoners het niet meer zo mooi vinden? Of als uw collega’s denken dat het volgend jaar misschien klachten op gaat leveren? Geen PO kan natuurlijk niet, maar elk jaar schilderen is natuurlijk ook onzin.

 

Hoe goedkoop kan het?

Een poosje geleden hoorde ik dat er bij een corporatie sprake was van achterstallig onderhoud. Daardoor kwamen de balkons ‘spontaan’ naar beneden. Soms wordt geconstateerd dat er blijkbaar 10 jaar niet is geschilderd. Of dat men door omstandigheden een rijtje huizen ‘niet in het systeem’ had staan. Op de korte termijn zeker voordelig. Op de lange termijn ook?

Projectmatig onderhoud

Soms hoor je klanten klagen dat ze elk jaar de klos zijn. Misschien herkent u dat wel. Het ene jaar is het dak aan de beurt, het andere jaar het schilderwerk, het jaar daarop de CV en daarna staat het voegwerk ‘op de rol’. En dat dit zo in de planning staat, daar kan natuurlijk niemand iets aan doen. Dat het zo in de planning blijft staan natuurlijk wel, dat is een kwestie van organiseren. Het is zinvol om periodiek te kijken naar de combinaties van producten en markten. Wordt ook met de visitatie gecontroleerd, dus dat mes snijdt aan twee kanten. En als dan een nieuw beleid wordt opgesteld, is het te overwegen om eens grondig te kijken naar de ‘levensduur’ van de complexen op papier en in de werkelijkheid. Door de poging om die verschillen te verkleinen, kon u wel eens mooie kansen tegen komen. Of enorme risico’s. En die kunt u beter maar weten, dan dat er ineens een artikel in de krant staat, toch?

 

Hoe op te lossen?

Teveel klachten onderhoud is niet goed. Niet voor uw resultatenrekening en niet voor uw klanten. Het is goed om te bedenken dat weinig dagelijks onderhoud een teken is van veel uitgevoerd planmatig onderhoud! Er is voor veel zekerheid gekozen, wat ook nadelen heeft natuurlijk. Een zekere mate van balans is dus verstandig om de kosten binnen de perken te houden. Daarvoor kan een analyse uit (laten) voeren. Vergelijk uw cijfers eens met ‘uw buurman’. Dat de dialoog aan. Niet over wie de beste is, maar wat je van elkaar kunt leren, altijd nuttig! En balans brengt me op het volgende onderwerp.

Als uw bezit naar het ‘einde van de economische levensduur’ gaat, is een grotere ingreep een investering. En een investering kan op de balans, hoeft niet via de resultaten rekening. Ja, het is wel een kasstroom. Goed dat u herinnert aan de kasstromen, want deze investeringen uitvoeren, betekent ook de levensduur verlengen. En dat heeft een positief effect op de kasstromen. Een positief effect op de resultaten rekening, mooi meegenomen toch?

En tot slot een andere kasstroom. Als een rekening eigenlijk voor de huurder is, dan is ie eigenlijk voor de huurder. Veel volkshuisvesters vinden het moeilijk om slecht gedrag van huurders te straffen. En daardoor straffen zij eigenlijk de goede huurders. Door consequent de kosten te laten waar ze horen – ofwel door de kosten in rekening te brengen – kunt u óf meer investeren in onderhoud óf de huur verlagen. Het gaat uiteindelijk niet om de winst van de corporatie maar het belang van de goede huurder!

 

Problemen los je niet op als je stil blijft zitten.

 

Uw belang  

Uiteindelijk wilt u de veranderingen bijblijven of zelfs voor blijven. Ook wilt u meer betrokkenheid van uw stakeholders. Daarnaast wil u in control zijn en in control blijven! En een effectiever en efficiënter bedrijfsvoering is altijd welkom. En dat in combinatie met een betere sturing op het geheel.

 

Wat te doen?

In de komende blogs diep ik het onderwerp bedrijfsvoering verder voor u uit. De eenvoudigste manier is om uw email adres achter te laten, dan krijgt u dit vanzelf in de mailbox! Hebt u meer haast, zoekt u meer diepgang of wilt u een specifieke vraag beantwoord hebben?

Stuur gerust een mailtje naar mail@ArieStapper.nl of bel mij op 06 – 19 344 555 om een afspraak te maken!

 

Anton van der Burgt, marketing director,  Xelas energy software:

“Arie is een solide manager, met de capaciteit om nieuwe zakelijke kansen te zien, om te begrijpen wat een organisatie nodig heeft om succesvol te zijn in termen van informatie, en hij is in staat om de klus te klaren. Arie brengt een goede balans tussen creativiteit en pragmatisme. En daarbij is hij niet bang om de waarheid te vertellen. Hij blijft altijd constructief gericht op de gewenste resultaten.”

 

Over Arie Stapperarie 3

CFO / bestuurder a.i. met oog voor strategische kansen

 

Innovatieve daadkrachtige bestuurder die organisaties een nieuwe impuls kan geven. Kent de corporatiebranche zeer goed, weet wat de trends zijn en welke strategische vraagstukken er spelen. Realiseert rendementsverbetering, efficiency en maatschappelijk draagvlak. Neemt mensen op inspirerende wijze mee in de beweging die de organisatie moet maken. Zijn brede ervaring maakt dat hij tevens goed in staat is breder in te steken dan de cijfers.

 

Ik kan u helpen met het optimaliseren van de bedrijfsvoering van uw organisatie, of het nu gaat om meer efficiëntie of een hogere effectiviteit, of dat u meer sturing wilt of beter in control blijven, of u de veranderingen voor wilt blijven of droomt van meer betrokkenheid van uw stakeholders! Wil u meer weten? Stuur gerust een mailtje naar mail@ArieStapper.nl of bel mij op 06 – 19 344 555 om een afspraak te maken!

 

“Je hebt twee soorten dwazen.
De eerste zegt: Het is oud, daarom is het goed.
De tweede zegt: Dit is nieuw, daarom is het beter.”

(Laurence Peter)